不動産売却の信託プラン

もし自分が認知症になってしまったら、自宅不動産を売却して施設に入りたい、ということをお考えの方は多いと思います。実際にそのような状況になった場合どのような手続きがあってどのような問題があるのでしょうか。

認知症になったら家を売って施設に入る、と聞くとそう難しいことではないように感じますが、まず第一に認知症になって判断能力が十分でないと診断されると不動産も含め様々な売買契約ができなくなってしまいます。こうなると自宅を売却して施設への入所費用に充てようと考えていた場合には、入所自体が困難になります。

認知症の方が不動産の売買契約を結ぶ事は出来ませんので、これを進めるために取るべき方法としては、成年後見制度を活用するという形があります。しかしながら、認知症の方の不動産を売却するために成年後見制度を使う場合においては、いくつかの問題点があります。

 

成年後見制度を使った場合の問題点

成年後見制度は申立から後見開始までの手続きに時間がかかるという点です。

法定後見の場合、家庭裁判所が親族(推定相続人)への照会作業や、本人調査(面接)、医師による診断書(鑑定)が必要となるため、後見人選任の審判が下りるまで通常2~4ヶ月程度かかります。さらに、審判が下りてから確定まで2週間かかり、その後、法務局で取得できる「後見登記事項証明書」に反映されることになります。

申立からそこまでに要する期間は、通常3~6ヶ月程度かかるでしょう。自宅を売却して、施設への入所手続きを進めたくても家庭裁判所の手続きが進むのを待たなければなりません。

次に費用です。家庭裁判所の判断で、弁護士や司法書士などの専門職が成年後見人や後見監督人に選ばれた場合は恒常的に報酬が発生し、年間20万円~50万円程度かかることが多いので不動産売却の為に後見人をつけることは費用対効果で考えると全く効率は良くありません。

また、被後見人が大きな金額の預金を持っていて十分に生活費を賄えると家庭裁判所が判断すると不動産を売ることの許可を出しません。そうなると、家主が施設に移ったあとの空き家を管理していく必要があるため、維持費を払い続けなければなりません。

 

認知症と不動産売却の問題を家族信託で解決

上記のようにならないよう対策の一つとして家族信託(民事信託)が有効な手段となります。

例として、自宅不動産に住む母親(配偶者はすでに他界)と子が自宅不動産売却を信託で計画すると考えていきましょう。自宅不動産を所有する母親が委託者子を受託者自宅不動産を信託財産とします。

母親(委託者)は自宅不動産を受託者である子に託します。不動産を託された子は自宅の管理・運用・処分を行います。また、受託者が不動産を管理・運用・処分をして発生した利益は受益者である母親が受け取ることになります。

このような信託契約をしたことにより、信託の開始後は、親が認知症などによって判断能力が無くなってしまった場合でも、受託者になっている子が自宅不動産の売却をすることが可能となり、さらに売却した場合の利益は、受益者である母親のものになる為、親御さんの為に活用します。

 

不動産の認知症対策を可能にする信託

家族信託の活用により自宅不動産を安心して管理・処分できます

  • 親が認知症などによって判断能力が衰える前に、自宅を信託財産として、信託契約をお子さんと締結する。
  • 家族信託を親子で契約したことで受託者である子どもが自宅を管理することになっていても親は自宅に住み続けることが可能である。
  • 家族信託を契約したことにより、親が認知症になってしまっても受託者である子どもが不動産の売却をすることが可能になる。
  • 受益者は親であるため、不動産を売却した場合に発生した利益等は親の為に活用する。

 

上記のように、将来的な不動産の売却に関する対策も家族信託(民事信託)で行うことができるため、近年は自宅不動産の認知症対策としてこのようなご相談も増えております。

認知症の発症により、自宅を売却できないために、施設に入りたいのに費用を捻出することができずお困りのご家族や、自宅を売却できるようにしておくことで子供たちに安心してもらいたいなど、お元気なうちに信託を活用して対策をされる方も増えております。

家族信託(民事信託)の信託契約は”契約をする”法律行為となります。親御さんが信託を活用したいと思っていても認知症が進んでしまうと契約そのものができなくなってしまいます。軽度の認知症である場合には、契約ができる可能性もございますがこれには個人差があり、実際には認知症の進み具合によっては契約ができないというケースもございますので早期に専門家にご相談されることをお勧めします。
 

成年後見を回避する【 不動産売却 信託プラン 】 報酬額基準表

 

財産規模 業務内容・役割 基本報酬
5,000万円 未満
(不動産の価格)
①事前のスキーム確認(STEP・1)
②信託契約書の作成
③信託スキームの税務チェック
④信託財産に関する登記申請
400,000円
1億円 未満 上記①~④と同様 580,000円
1.5億円 未満 上記①~④と同様 780,000円
2億円 未満 上記①~④と同様 980,000円
3億円 未満 上記①~④と同様 1,180,000円

※上記は信託の対象となる不動産1件の金額となります。不動産2件以上は別途御見積となります。
※上記の③は協力先の税理士が担当いたします。
※本プランは受益者が連続するような複雑な信託を想定しておりません。将来、確実に不動産の売却を進める事が出来るようにしたいという目的でのみご案内しております。
※信託監督人・受益者代理人・信託管理人への就任は、別途御見積となります。
※消費税など各種税金、手数料は別途ご負担いただきます。


 
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家族信託(民事信託)について、こちらもご覧ください

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